北京这个区新盘集体退无理由退房 释放了什么信号

据北京日报报道，为了维护购房者权益，规范房地产市场秩序，2月21日，北京市房山区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位。受楼市下行影响，刚需盘扎堆的房山区受影响颇深，此前曾传出落实“一区一策”、调整认房又认贷的政策，随后被区一级监管部门否认。在业内人士看来，房山区的新房市场依然处于筑底未见反弹的状态，且因新盘较多、需求量严重不足，目前北京刚需人群尚未形成购买力，30天内无理由退房更多是“噱头”，不具备带动购买力的效果，相比之下，对于部分库存高企的区域，降低购房门槛可能会是更为有效的措施，但也会引发蝴蝶效应，因此监管需通盘考虑。

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“30天无理由退定金”

此次房山全区在售楼盘均签订了承诺书，自愿承诺坚决维护购房人权益，在售楼盘实行“30天无理由退定金”。即购房者在签订正式购房合同前提出退房退定金的，各楼盘的开发商均承诺自购房者提出申请之日起30个自然日内，定金将退还到位。

据了解，这一承诺是在房山区住建委的推动下做出的。在此之前，买房退房难、退定难是之前不少购房者遇到的难题。购房者交定金之后如果因为各种情况放弃购买，开发商对定金要么不退，要么也要扣一定的违约金。而且开发商即使答应退定金，退钱的时间也往往很漫长，时间往往需要３个月甚至更长。

虽然按照法律约定“定金”可以不退，但在实际操作中，很多开发商还是会根据实际情况做出一些让步。同时，如果开发商主动承诺退定金，这意味着，购房者在房山区购买新房将没有“后顾之忧”。只要是没有签订正式购房合同，都可以考虑是否购买，如果想退房，定金也能无障碍快速退回。

值得一提的是，此前房山区曾传出落实“一区一策”、调整认房又认贷的政策，随后被区一级监管部门否认。

超270万平方米的高库存

尽管限贷解除被证实是传闻，但与城六区市场复苏不同，作为北京的远郊区，房山区市场的库存确实高企，整体库存处于北京全市的较高水平。根据房山区政府官网，2022年房山区的待售面积为271.8万平方米，较上一年增长26%，去化压力增大。

以新房为例，中原地产研究中心数据显示，目前房山区在售项目约有42个，总套数约8420套（含两限房、回迁房），其中除了近两年入市的纯商品房项目外，也有此前良乡和青龙湖的大量限竞房“遗留”。部分项目更是从期房卖到了现房，2018年6月拿证的旭辉城，目前还有房源在卖。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据，2023年1月北京房山区新房成交180套，环比2022年12月小幅上涨8.43%，但较去年同期下降19.28%；1月库存8831套，环比2022年12月微涨0.14%，较去年同期上升43.49%。整体来看，当前房山区新房市场去化力度有待进一步提升，库存压力较大。

价格方面，58同城、安居客平台数据显示，2022年房山区二手房挂牌均价为28400元/㎡，新房线上均价为34360元/㎡。对比来看，房山区的房价也处于低位。

房山区以小户型刚需盘为主，低总价、低首付成为刚需客群的首选，刚需购房者的观望，加剧了房山区新房市场的颓势，同时也引发土地市场的“波动”。2022年，房山区仅供应了4宗宅地，且全部为底价成交，基本都是国央企托底。最近成交的是房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0023地块，中建智地以17.2亿元底价摘得。

“不具备带动购买力的效果”

房山区某头部民企在售楼盘营销总直言，目前虽然整体新房市场转好，但“旱的旱死、涝的涝死”，房山区的新房市场依然处于筑底未见反弹的状态，且因新盘较多、同质化严重、需求量严重不足，目前整体库存却属全市比较高的水平。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京新房市场复苏主要集中在有竞争力的核心区域，部分优质项目表现极佳。房山区域新房以刚需盘为主，但目前这部分人群尚未形成购买力，30天内无理由退还定金更多是“噱头”，不具备带动购买力的效果。

包括上述民企负责人在内的多位房山项目销售负责人直言，相比于退定金，类似房山这样购买力不足的区域，降低购房门槛的效果可能更快一些，这也就不难理解之前的解除限贷为什么被炒作。“但这种政策牵一发动全身，释放的信号容易引发误读，这也是监管谨慎的原因吧。”

据悉，北京现行的限购政策，最重要的一点就集中在首套认定上。根据政策，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。这意味着在首套房的认定方面，只要在银行有贷款买房的记录，在北京再买房都算二套。

北京商报记者 王寅浩

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