房地产市场信心将得到有效提振

改善性住房换购税费减免

个人住房贷款“认房不用认贷”

(相关资料图)

降低购买首套住房首付比例和贷款利率

住房城乡建设部近日召开企业座谈会。会上，住房和城乡建设部部长倪虹强调，要求稳住房地产业，并明确提到以下几个政策发力方向：大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；改善性住房换购税费减免；个人住房贷款“认房不认贷”；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付；要深化住房供给侧结构性改革，希望建筑企业和房企积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

在此次住房城乡建设部的表态中，个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施吸引了众多关注。什么是“认房又认贷”？未来，这一政策的实施，会对市场产生怎样的影响？

“认房”，是指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。

此前一段时间，房地产市场出现过热情形时，出台“认房又认贷”政策，被认为是从市场预期和实际购买力两方面，对市场有降温的作用。因此，此前各地根据自身房地产市场实际运行的不同，对首套、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”“认房不认贷”“认贷不认房”，严格程度依次递减。

例如，按照北京的规定，“认房又认贷”政策在给市场预期降温的同时，反过来也提升了换房人的首付门槛。如果购房人要改善住房需求，在卖一套买一套的情况下，“认房不认贷”的首付比例为35%，而“认房又认贷”首付比例则变成了60%，这样一来就增加了换房的难度。

因此，个人贷款执行“认房不认贷”，一方面会促进刚需和改善群体实现住房需求，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。同时，改善群体卖掉二手房后购买新房，也促进二手房新房的良性循环。而从整体看，会带动新房市场销售改善，房企回款加快。

此次住房城乡建设部的表态，是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容的最新表态。相关专家表示，此举将有效提振当前市场的信心，促进房地产市场健康平稳发展。

纵深

下半年楼市如何走

据不完全统计，今年上半年，各地因城施策，陆续出台房地产调控政策累计约380次。各地优化调控政策有什么特点？下半年房地产市场走势如何？

楼市调控多点发力

今年以来，切实防范化解风险，成为房地产政策调控的主要内容。一方面，多部门进一步加大对房地产企业的资金支持力度；另一方面，需求端侧重降低购房成本，各地在房贷利率调整、公积金支持政策、二手房服务简化、优化限购、购房补贴等方面精准施策。

中指研究院数据显示，全国已有超40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。今年以来，洛阳、青岛等10余个城市通过优化二套房认定标准、降低首付比例等方式放松了信贷政策，以期带动房地产市场向上健康发展。从住房公积金政策来看，今年以来已有超百个地方出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策，通过盘活公积金进一步支持刚性和改善性住房需求释放。

总体呈现企稳态势

国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积为5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。从需求结构来看，上半年改善性住房需求仍为市场重要支撑，多个城市中高总价段成交套数占比提升。北京、上海、成都、苏州等城市中高端住宅产品成交套数增长较快，市场保持一定活跃度。对比来看，上半年二手房市场活跃度好于新房，二季度市场预期同步减弱。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，未来，随着房地产市场调整逐步到位，房地产开发投资会逐步回到合理水平。

政策将进一步优化

标普信评报告认为，当前房地产行业复苏的瓶颈在于需求不足，需求的回暖更多取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期的改善。“只有当居民的就业和收入能够对购房起到实质性支撑作用，纾困政策才能真正起效。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。“除了各种政策不断推动楼市回稳向好外，还需要形成良好的市场预期，助推住房刚性需求和改善性需求释放。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池说。张波预计，下半年，房地产调控将进一步优化，热点城市限购放松相关政策出台的概率可能进一步增大，同时房贷政策方面有望加大对改善性需求的倾斜力度。据央视新闻客户端、经济日报等

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